欧米先進諸国の一般の住宅の寿命は７０年～１００年です。それに比べて日本の住宅は２５～３５年。ローンを払い終わると、もう建て替えなければなりません。
親が建て、子供の時代にまた建て、孫もまた建てなければならない。いわゆる子々孫々まで建替えなければならない。「毎世代建替え続ける鎖の連鎖」が今までの家ずくりでした。資産として代々引き継がれるのは土地だけ、これでは何世代も住宅ローンに追われ、いつまでたっても暮らしが豊かにならないということになります。
日本でもいまや欧米並みの所得水準になったのに、生活に豊かさが感じられない、ゆとり感がないと言われます。いつも生活の不安にさいなまされている。さまざまな要因がありますが、その一つは土地価格が高いために宅地が小さい。そのため建物燐棟間にゆとりがなく、軒が重なるほどせせっこましい家となる。そのような住宅では最初から不動産の価値が残念ながら低いのです。また住宅の寿命が短いことにより、築後著しく価値が降下してしまう。これでは、一生の買物として、人生をかけたのに､後世の者に受け継がれるのは、土地だけでは、あまりに淋しい！
今、公的機関や民間企業で「１００住宅」への取り組みが始まっています。なぜ欧米の庶民が、日本人から見て高級感あふれる住宅に何世代も住めるのでしょう。ドアなどのパーツも世紀を越えて使用しています。欧米外国人で日本の住宅を「うさぎ小屋なみだ」といった人がいました。
残念ながら、そう言われても仕方ないほど、今までの日本の住宅はよくないようです。考え方の違いというか？住宅に対する日本人の意識は低いようです。いまや所得は欧米並なみなのに、アメリカやヨーロッパできることが、日本で、北海道でできないはずがありません。
これからの住宅は「毎世代建替え続ける鎖の連鎖」を断ち切る時きがきたのではないでしょうか、親子三代～四代にわたって住み続けられる家を建てるときが来たのではないでしょうか。多世代にわたって家を使えれば、ローンに追われることもなく、豊かさを実感できるし、あくせく働かなくても好いかも知れません。又その住宅は時代を越えて生き続け、かけがえのない財産になるでしょう。
敷地面積と建築寿命
敷地面積が大きくなるということは、住宅自体の面積もそれに比例して大きく建てることができます。又新築時は小面積でも敷地を気にせずに増築できます。それが住宅の寿命を延ばすことにつながります。
住宅の建て替えでは、本体の老朽化のほかに、機能的に対応できなくなったことが理由としてあげられます。家族が増えて、あるいは子供が成長して部屋数が足りなくなったり、親の家に同居したいが二世帯住宅に改造するには面積が足りない、家具や家電製品が増えて生活空間が狭くなった、車の置場がない、車の台数が増えた。又間取りそのものも、古すぎて現代の生活にあわない。などのケースです。
いわゆる、時代の流れ、社会的変化、その中にある家族の変化に敷地と
住宅がついていけない状態なのです。（社会的住宅の寿命）
基礎、土台、柱、はまだまだ確りして寿命（本来の建物寿命）はあるのにのに、建て替えなければならなくなるのはなんとも、もったいない話ですし、最高の無駄かいなはずです。構造がしっかりしていて、ある程度の面積があれば、建て替えなくても、リフォームすれば使えるはず。解体によるゴミの大量発生を防ぐこともできます。これからの北海道の住宅は、余裕の土地の広さをもつことが、住宅を増築したり、リフォームを重ね続ける基本と考えます。建物を何十年（７５～１００年）も使う事が、将来にわたる余裕の生活をおくる原動力になるでしょう。アメリカの住宅の寿命は５０年～１００年は常識です。
事実アメリカではリフオームを重ねてそれが住宅の水準を大いに高めているのです。いつまでも使えるということは不動産価値を高め、中古住宅に違和感なく買い替が進む事になります。いまは敷地いっぱいに住宅を建てるのでなく、将来のことを考えて敷地を選びたいものです。これらは私の勝手な考えでして、あなたの意見もお聞かせください
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100年住宅にする為の国のとりくみ
具体的には住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成１２年４月１日） いわゆる品確法の中の等級３の住宅の中に、 住宅が限界状態に至るまでの期間が３世代以上となるための必要な対策を講ずれば、
３世代×(２５年～３０年) ＝ ７５年～９０年以上となり模様替え等をしながら、永く住宅を使用していけるとあります。
品確法では具体的に外壁の軸組み、土台、浴室及び脱衣室、基礎、小屋裏等に分解し各部位ごとに具体的に構造、施工方法を詳細に記述しています。これらを的確に設計し、施工に反映できれば必ず長寿命となり、100年住宅も夢ではありません。
限界状態とは、
限界状態とは､通常の居住に耐えられる限界を超えて住宅の性能が低下しており、かつ、通常の修繕や部分的な交換により通常の移住に耐えられる状態まで回復できない状態
通常の修繕や部分的な交換により通常の移住においてたえられる状態まで回復できる状態であるが、継続的に証する事が経済的に不利になることが予想される状態
世代とは、
一般的に１の世帯主１の住宅を所有する期間をいい、一世代をおおむね 25年間から30年間程度とする。
評価事項
この性能表示事項において評価すべきものは、住宅の構造躯体等を構 成する部材の劣化のしにくさとする。
等級３にあっては
住宅が限界状態に至るまでの期間が3世代以上となるための必要な 対策が講じられていること、となっている。
品確法等級3の住宅
Ａ 外壁の軸組み等
外壁の軸組みで地盤面からの高さ1ｍ以内の部分が、次の「ⅰ」から「ⅲ」までのいずれかに適合している事
「ⅰ」 通気層を設けた構造、
軒の出が90cm以上である真壁構造
かつ次の（イ）～（二）、までのいずれかに適合している事
（イ）
軸組み等に製材又は集成材「日本農林規格の構造用集成材、構造用積層
材」等が用いられ、かつ外壁下地材に製材、集成材等又は構造用合板、
ハーチクルボードが用いられているとともに、軸組み等が防腐及び防に
蟻に有効な薬剤が塗布され、加圧注入、浸漬け又は吹き付
けられたもの又は防腐に有効な接着剤が混入されたものであること。
（ロ）
軸組み等製材又は集成材等でその小径が13.5㎝以上のものが用いら
れているもの
(ハ)
軸組み当の製材又は集成材等で耐久性区分Ｄ1の樹種「例えばひのき、等」に区分されている製材又は集成材で、その小径が12cm以上のものが用いられていること。
(二)
（イ）～(ハ)までに掲げるものと同等の劣化の軽減に有効な処置がこうじられていることが確かめられたもの
「ⅱ」防腐
構造用製材規格等に規定する保存処理の性能区分のうちＫ３以上の防腐処理薬剤の浸潤度及び吸収量を確保する工場処理等が施されている事。
「ⅲ」
(ⅰ)又は(ⅱ)に掲げるものと同等以上の劣化の軽減に有効な処置が講じら れたことが確かめられたもの
Ｂ 土台
土台に接する外壁の下端に水切が設けられ北海道の住宅では構造用製材規
格等に規定する保存処理の性能区分のうちＫ２以上の防腐処理が施されて
いること。
Ｃ 浴室及び脱衣室
浴室及び脱衣室の軸組み等及び床組み並びに浴室の天井が次の(ⅰ)から(ⅲ) までのいずれかに適合していること
（ⅰ) 防水上有効な仕上げがほどこされているものであるこ と。
(ⅱ) 浴室にあっては日本工業規格にきてしる浴室ユニッ トとするものであること、
(ⅲ) (ⅰ)又は(ⅱ)に掲げるものと同等の防水上有効な処 置が高知られている事が確かめられたものであること
D 地盤
北海道においては特別な規制はありません。
E 基礎
地面から基礎上端までの高さが４００ｍｍ以上であること。
Ｆ 床下が次に掲げる基準に適合している事
(ⅰ) 厚さ６０ｍｍ以上のコンクリート、
厚さ０．１ｍｍ以上の防湿フイルムその他同等の防湿性能があると 確かめられた材料で覆われている事。
(ⅱ) 外壁の床下した部分には壁の長さ４ｍ以下ごとに有功面積３００ｃ ｍ2以上の換気口が設けられ、壁の全周にわたって壁の長さ１mあ
たり有功面積７５ｃｍ2以上の換気口が設けられていること
基礎断熱工法を用いた場合は床下が厚さ１００ｍｍ以上のコンクリ
ート、厚さ０。１以上の防湿フイルムで５０mm以上のコンクリート 又は乾燥した砂で押さえたものにかぎる。かつ、基礎に熱伝導率 ０．０４Ｗ／㎡。Ｋの断熱材で５０ｍｍ以上の断熱材が用いられて いることである。
Ｇ 小屋裏
（１）小屋裏が屋根断熱工法を用て室内と同等の温熱環境にあると みとみめられた小屋裏。
（２）小屋裏の壁のうち屋外に面するものに換気上有効な位置に２ 以上の換気口が設けられ、かつ、換気口の有功面積の天井
面積に対する割合が３００分の１以上であること。
（３) 軒裏に２以上の換気口が設けられ、かつ、換気口の有
功面積の天井面積に対する割合が２５０分の１以上であること （４）軒裏に吸気口が小屋裏の壁で屋外に面するものに排気口が吸 気口と垂直距離で90cm以上放して設けられ、かつ、吸気口又排 気口の有功面積の天井面積に対する割合が９００分の１以上で あり、排気口の有功面積の天井面積に対する割合が1600分の１ 以上であること。